Reforma Tributária NFS-e do condomínio · 1º/12/2026

O condomínio vai emitir nota fiscal.
O CondGest já está preparado.

A partir de 1º de dezembro de 2026, a cobrança das taxas condominiais passa a exigir NFS-e. No CondGest, a nota sai sozinha de cada boleto, pelo Emissor Nacional da Receita.

Entenda como funciona Faltam 46 dias
Plataforma Gestão do condomínio

Gestão do seu condomínio, simples e no controle

O CondGest reúne cobrança automática com boletos e Pix, envio ao morador por e-mail e WhatsApp, financeiro com balancete, reservas de espaços e todos os cadastros numa plataforma única — para síndicos e administradoras trabalharem com menos esforço e mais transparência.

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Reforma Tributária · NFS-e do condomínio

Nota fiscal do condomínio, o CondGest emite por você

A cobrança das taxas e demais valores condominiais entra na lista de operações com NFS-e obrigatória a partir de 1º de dezembro de 2026. Quem administra pelo CondGest não precisa de outro sistema, de digitação nem de planilha: a nota nasce do próprio boleto.

1º/12/2026início da obrigação
46dias para começar
99.05.01código nacional da operação condominial

O que dizem as normas

Lei Complementar nº 214/2025 · art. 26

O condomínio edilício no IBS e na CBS

A lei da Reforma Tributária do consumo trata do condomínio edilício no novo sistema; o § 2º, I, do art. 26 é a base citada pela Receita para a nota das operações condominiais.

Decreto nº 12.955/2026 e Resolução CGIBS nº 6/2026 · art. 112

Documento fiscal eletrônico obrigatório

Os regulamentos da CBS e do IBS exigem o documento fiscal eletrônico nas operações, com as datas de início fixadas por ato conjunto.

Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30/07/2026 · art. 1º, III, “f”

A data: 1º de dezembro de 2026

NFS-e na cobrança de taxas e demais valores condominiais pelo condomínio edilício, bem como outras receitas do condomínio.

Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 5, de 12/08/2026

Programa Nacional de Conformidade Tributária

Regulamenta para 2026 o programa de conformidade criado pela LC nº 214/2025 (arts. 471-A a 471-C) — o período de adaptação ao novo sistema.

Notas Técnicas SE/CGNFS-e nº 007 e nº 009

Pelo Emissor Nacional, com código próprio

A nota do condomínio sai exclusivamente pelos emissores públicos nacionais, em qualquer município, com o código 99.05.01 — Operações Condominiais e um grupo de informações próprio do condomínio.

Seu condomínio

Quer ver como fica no seu condomínio?

Mostramos a configuração, a nota de um boleto de verdade e o acompanhamento do contador.

Como o CondGest atende

O contador configura uma vez

No cadastro do condomínio: emitir sim ou não, a partir de quando, o regime do condomínio no IBS/CBS, o município e a inscrição municipal, se houver.

No vencimento, a nota sai sozinha

Cada boleto vira uma NFS-e no dia do vencimento, enviada ao Emissor Nacional da Receita e assinada com o certificado digital do próprio condomínio.

O proprietário é o tomador

Mesmo quando o boleto vai ao inquilino. A taxa, os extras e o desconto de pontualidade aparecem na nota como estão no boleto.

Tudo acompanhado na tela

Situação de cada nota, motivo de rejeição e “Tentar de novo”, XML para a contabilidade — e boleto cancelado depois do vencimento tem a nota cancelada automaticamente.

O processo, passo a passo

Quem faz o quê, do cadastro à nota autorizada — e o que acontece quando a Receita rejeita ou quando o boleto é cancelado.

Processo da NFS-e do condomínio O contador configura a emissão no cadastro. No dia do vencimento de cada boleto não cancelado, o CondGest monta a nota com o proprietário como tomador e entrega ao hub fiscal, que assina com o certificado do condomínio e envia ao Emissor Nacional da Receita. Autorizada, o CondGest registra chave e XML. Rejeitada, a tela mostra o motivo e o contador corrige e clica em Tentar de novo. Boleto cancelado depois da nota gera o pedido de cancelamento, que o hub envia à Receita. Administração do condomínio Contador CondGest Hub fiscal (certificado) ReceitaFederal Emissor Nacional Novocondomínio Configura a NFS-e:regime IBS/CBS,município e início Emissão ligada Vence oboleto Cancelado? não sim sem nota Monta a nota:proprietário = tomador,itens e desconto Entrega aohub fiscal Monta a DPS e assinacom o certificadodo condomínio Envia ao EmissorNacional Autorizada? sim Registra a nota:chave, XML e situação Nota emitida não Mostra o motivoda rejeição Corrige a causa eclica em Tentar de novo volta à fila Canceladoapós a nota Pede o cancelamentoda nota Envia o evento decancelamento Nota cancelada Valida e autoriza(ou rejeita) a NFS-e Cancela a NFS-e
início fim tarefa decisão sequência mensagem com a Receita
Onde estamos: a integração com o Emissor Nacional está pronta e já foi testada com a Receita no ambiente de homologação (emissão, consulta e cancelamento de notas). A Receita ainda vai publicar o leiaute definitivo da nota de condomínio (código 99.05.01); quando publicar, a emissão em produção é ligada para os condomínios configurados.

Há leituras divergentes sobre quais condomínios ficam obrigados (por exemplo, só os contribuintes do IBS/CBS). O CondGest deixa a decisão com o contador de cada condomínio, que liga ou não a emissão.

Entrar no sistema
Plataforma completa, em produção

Tudo o que a gestão precisa, num só lugar

Do boleto ao balancete, da nota fiscal ao recado do síndico — o CondGest junta o que hoje está espalhado em planilhas, e-mails e grupos de WhatsApp, e faz sozinho o trabalho repetitivo.

Cobrança

Cobrança que se resolve sozinha

Boleto e Pix por unidade, emitidos em lote para a competência inteira. O pagamento dá baixa sozinho, o morador é lembrado na véspera do vencimento e o valor é repassado ao condomínio com extrato de cada boleto.

AsaasSicrediPixBaixa automáticaLembrete na vésperaAntecipação de taxas
Novo
Fiscal

Notas fiscais que chegam sozinhas

Toda NFS-e e NF-e emitida para o CNPJ do condomínio é buscada no fisco várias vezes ao dia. O lançamento nasce preenchido pela nota, o emitente vira fornecedor e qualquer divergência de valor, ISS ou retenção aparece na hora.

NFS-e nacionalNF-e de produtoPDF da notaBusca pelos itens
Novo
Fiscal

Retenções na fonte

IR, PIS/COFINS/CSLL, INSS e ISS retidos dos prestadores, pelo mês do pagamento e separados por código de DARF — em PDF e planilha, prontos para a contabilidade.

Novo
Comunicação

Mensageria do síndico

Um comunicado escrito uma vez chega a proprietários, moradores e inquilinos pelo WhatsApp oficial e por e-mail, sem repetir para o mesmo contato. Quem não quiser receber, desliga.

Contabilidade

Envio de documentos

Guias, folha e recibos vão ao condomínio certo: o sistema lê o CNPJ dentro do PDF, uma pessoa confere e libera, e cada envio fica registrado.

Financeiro

Financeiro e balancete

Lançamentos com ISS e parcelamento, contas a pagar e a receber, conciliação do extrato e balancete sintético ou analítico em PDF e planilha — que casa com o banco.

Plano de contasExtrato da competênciaRelatório de repasses
Pessoas

Portal do inquilino e portaria segura

O inquilino se cadastra por convite, com o CPF conferido na Receita e o aceite do proprietário. O prestador de serviço é checado em mandados de prisão e na lista da INTERPOL ao ser cadastrado.

Visão geral

Painel do mês

Arrecadado, em aberto e vencido em gráficos que se atualizam sozinhos.

Áreas comuns

Reservas

Salão e churrasqueira com aprovação, lista de participantes e QR Code.

Cadastros

Cadastros com a Receita

Unidades, proprietários, moradores, veículos e fornecedores, com nome conferido pelo CPF ou CNPJ.

Gestão

Contratos e patrimônio

Contratos com o PDF assinado e patrimônio com código automático por condomínio.

Moradores

Venda e aluguel

Vitrine de imóveis anunciados pelos próprios proprietários, com moderação.

E-mail e WhatsApp na mesma operação

O boleto só resolve quando chega ao morador

Por isso a comunicação é parte do sistema, e não um anexo dele: o CondGest envia por e-mail e por WhatsApp, de uma vez, e mostra o que chegou.

WhatsApp

WhatsApp pelo canal oficial

Mensagem pela API oficial do WhatsApp Business, da Meta, com número próprio e modelo aprovado — não é um robô pendurado num celular, sujeito a bloqueio. O sistema registra quando a mensagem foi entregue e quando foi lida.

API oficial da MetaModelo aprovadoEntregue e lida
E-mail

E-mail com o remetente do condomínio

O boleto sai no nome do condomínio — e pelo servidor de e-mail dele, quando houver. A competência inteira vai num disparo, com a mensagem que o síndico escrever e um anexo comum a todos, como o comunicado do mês.

Nome do condomínioMensagem do síndicoAnexo do mês
Fila

Não depende da janela aberta

O disparo da competência inteira corre em fila, com progresso na tela. Fechar a janela não interrompe: o envio continua sozinho.

Acompanhamento

Por unidade

Quem recebeu, por qual canal, em que horário — e o motivo de quem não recebeu, escrito na linha.

Nova tentativa

Só para quem falhou

Recolocar os e-mails na fila não dispara o WhatsApp, e quem já recebeu não recebe duas vezes.

Morador

2ª via, sem senha

Quem perdeu a mensagem informa o e-mail cadastrado e vê os boletos de todas as suas unidades.

Abrir a 2ª via →
Tecnologia

Construído sobre quem entende de dinheiro e de dados

O CondGest roda sobre serviços especializados, cada um cuidando do que faz melhor — dinheiro, documentos, fisco e proteção.

Pagamentos

Pagamentos e liquidação

Instituição de pagamento autorizada pelo Banco Central. Emite os boletos e o Pix de cada unidade e faz a liquidação — o dinheiro do condomínio trafega por lá, não pelo sistema.
Banco

Cobrança na conta do condomínio

Instituição financeira cooperativa autorizada pelo Banco Central. O boleto com Pix é emitido direto na conta do condomínio e cada pagamento chega sozinho ao sistema — o dinheiro vai direto para o condomínio.
Nuvem

Documentos em nuvem

Notas, comprovantes e recibos anexados às contas ficam no armazenamento em nuvem da Cloudflare, servidos apenas a quem tem acesso — nunca por link público.
Fisco

Notas direto da fonte oficial

As notas fiscais vêm do Ambiente de Dados Nacional da NFS-e e da SEFAZ, com o certificado digital do condomínio. O certificado fica guardado fora do site, num coletor separado — nunca passa pelo sistema nem por upload.

ADN da NFS-eSEFAZe-CNPJ A1Certificado isolado
Mensagens

WhatsApp oficial e e-mail autenticado

O WhatsApp sai pela Cloud API da Meta, com modelos aprovados e confirmação de leitura. O e-mail sai por remetente autenticado, para chegar à caixa de entrada e não ao spam. CPF e CNPJ são conferidos na Receita nos cadastros.

Cloud API da MetaRemetente autenticadoConsulta à Receita
Acesso

Conexão protegida

Todo o acesso é por HTTPS, com senha criptografada, sessão expirando por inatividade e proteção contra robôs nos formulários públicos.

Dados

Credenciais cifradas

Senhas de e-mail e chaves dos bancos de cada condomínio ficam guardadas cifradas — nem quem acessa o banco de dados as lê.

Auditoria

Trilha de auditoria

Cada lançamento, baixa e repasse fica registrado com autor e data — a prestação de contas do síndico é reconstituível a qualquer momento.

Anúncios dos moradores

Imóveis à venda e para alugar

Apartamentos e casas anunciados pelos próprios proprietários nos condomínios administrados com o CondGest. Venda, aluguel anual, temporada e permuta — e o contato vai direto ao dono, sem intermediário.

Ver todos os anúncios

É proprietário num condomínio que usa o CondGest? Anuncie seu imóvel de graça.

Para quem administra e para quem presta contas

Experimente a ferramenta que faz o trabalho repetitivo por você

O CondGest apoia a gestão do condomínio automatizando o que hoje é feito à mão — emissão, envio, cobrança, baixa e prestação de contas — com integrações de alto nível aos melhores serviços do mercado.

O mês inteiro de cobrança, sem trabalho repetitivo

A cobrança do mês em um clique

Emite o boleto de cada unidade com Pix e código de barras, envia por e-mail e WhatsApp e dá baixa sozinho quando o morador paga.

Lembrete na véspera, automático

Quem ainda não pagou recebe o aviso no dia anterior ao vencimento, por e-mail e WhatsApp — sem ninguém precisar lembrar.

Repasse com extrato de tudo

O que entrou dos moradores, a taxa do banco, a taxa de administração e o que vai para a conta do condomínio. Cada boleto aparece no repasse que o levou.

Prestação de contas pronta

Balancete que casa com o extrato bancário, trilha de auditoria de cada lançamento e a 2ª via na mão do morador, sem passar por você.

Quanto tempo a emissão manual custa?

Arraste para o tamanho do seu condomínio.

110 unidades de 10 a 850
1.320boletos por ano
44 hpor ano só emitindo e enviando

Estimativa a 2 minutos por boleto entre emitir, salvar e enviar ao morador. No CondGest, a competência inteira sai de uma vez e o envio continua sozinho em segundo plano — mesmo se você fechar a janela.

Asaas — instituição de pagamento autorizada pelo Banco Central Sicredi — boleto direto na conta do condomínio WhatsApp pela API oficial da Meta Documentos na nuvem da Cloudflare CPF e CNPJ conferidos na Receita Federal
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Responsabilidade social

O CondGest apoia o IPREDE

O Instituto da Primeira Infância atende crianças e famílias em Fortaleza, Maracanaú e Quixadá, no Ceará. Sua doação ajuda a manter esse trabalho de pé.

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